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十二重楼 10-16

13 万套!这是今年武汉楼市的底线

新房成交整体缩减 3 成

按照武汉市房管局公布的统计数据,全市共销售新建商品住房 101837 套,月均销量约 1.1 万套。

与 2019 年同期的 14 万套、月均销量 1.55 万套相比,武汉新房销量降幅约 30%。

这一调整幅度,在国庆小长假企业也得到同比例验证。

8 天假期里,在各种促销手段推动下,新房成交套数为 1952 套,与 2019 年相比,同比降幅 33%。

究其原因,在经历前几年市场调整,楼市整体仍处于下行降温阶段,在没有重大调控政策的情况下,市场也在响应 " 房住不炒 " 号召,自主降温。

今年,疫情成为全国特别是武汉楼市的最大 " 黑天鹅 "。

疫情之下,今年 2、3、4 月份楼市基本被清零。

" 失去的 3 个月 ",产生的最直接影响,就是整体销售数据上 3 万 + 的缺失。

至今成交高峰是 " 金七 "

疫情显然严重打乱了今年的市场节奏。

当前正处于楼市传统 " 金九银十 " 当中,但今年至今的成交高峰,却不是出现在 9、10 月份。

房管局官方数据,从 4 月上旬逐步恢复线下售楼部开始算起,武汉楼市稳步复苏回暖,成交量逐月攀升。

4 到 7 月,分别成交 0.6 万套、1.19 万套、1.33 万套、2.19 万套。

7 月销量达到高峰,成为目前唯一一个销量破 2 万套的月份。

这一数量相当于去年 7 月的 93%。

2020 年武汉楼市的第一波高峰,与疫情下前期积累需求的集中爆发密不可分,但 " 金七 " 成色十足。

各楼盘销售现场反馈的数据,进入 8 月后,从 4 月开始的销量大幅增长有所减缓,行情似乎有短暂抑制。

一线销售的感受在数据上得到验证。

销量从第一波高峰上降下来——

8 月和 9 月,新房销量都是 1.8 万套,没有延续 2 万套以上的喜人趋势。

真实待售二手房近 10 万套

还是官方统计数据,到 9 月底,武汉二手房商品住房共成交 5.5 万套,同比减少 23.5%。

降幅看起来比新房好一丢丢。

这个数据也有力地说明一个现实——

新房、二手房成交比例大概是 2:1,武汉仍是一个以新房为主力的新兴市场。

当前市场上有明确出售意向的二手房大概有多少?

由于这两年武汉开始全面推行二手房 " 三证合一 " 的实名挂牌制,之前动辄几十万套待售二手房的数据水分,基本都被挤掉了。

在二手房交易官方网站武汉市房地产经纪服务平台,实时挂牌数量为 8.2 万套。

在主打真房源的二手房平台贝壳上,共计 9.2 万套二手房待售。

综合两者来看,目前武汉待售二手房接近 10 万套。

" 黄金面积段 " 户型占比一半

购房者最敏感的是房价和销量,户型面积的倾向变化却相对隐蔽。

按照官方最新数据,今年已经过去的四分之三时间里,武汉 90 至 120 平面积段占比长期在 50% 左右徘徊,上下浮动 3 个点左右。

120 至 144 平米面积段户型成交占比稳定在 30% 左右。

大多数情况下,90 平米以下、144 平米以上面积段占比都在 10% 以内。

再换个角度来看,用前 9 个月整体销售面积除以销售套数,平均每套房面积大约是 117 平方米。

这再度验证,90 至 120 平米的 " 黄金面积段 ",已经成为武汉楼市成交主力,构成橄榄形的中段。

2006 年开始的户型比例 " 7090 " 政策,曾让 90 平米以下的小户型优势明显。

以 2013 年为例,90 平米以下新房成交占比接近 4 成,7 年左右时间里,小户型缩减了近 3 成,主力转向向 90 至 120 平米面积段。

这表明,与前几年相比,武汉楼市按面积计算的户型升级趋势明显。

新房库存足够卖 15 个月

最后,武汉市场新房库存到底处于什么水平?

截止 9 月末,已批准预售尚未网签的商品住房 169728 套,面积 1977.34 万平方米。

按照今年前 9 个月平均每月 1.1 万套的销量,不计算后续新增库存,现有存量自然去化周期大概是 15 个月。

这个数据,与前两年最低不到 2 个月的库存量形成鲜明对比,也表明卖方市场已彻底切换到了当下的买方市场。

2019 年,武汉新房成交量超过 20 万套,稳据全国楼市前三甲。

按照今年以来的平均速度,全年销量超过 13 万套没有任何悬念。

进入第四季度,各房企冲刺抢收,摆尾效应肯定明显,含金量几何很快即将揭晓。

可以预见的是,今年剩下不到 3 个月时间,开发商销售及回款压力较大,相应地也将出现更多 " 特价房 " 等形式的促销活动,这为部分购房者特别是刚需族带来一个选择空间扩大的购房 " 窗口期 ",市场整体成交量相较此前三个季度将会有明显上扬。

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